武汉知识产权研究会理事，律师名片：余军律师。湖北省总工会工友维权律师团律师，武汉市青少年维权中心律师，湖北省软件行业协会法律顾问，湖北省眼镜行业协会法律顾问，具有丰富的法律服务经验。

能否转让 ? 二手房 ” 办过户手续时，单位宿舍的旧房。原业主一直不肯签字，怎么办 ?

本刊推出 “ 二手房 ” 维权栏目，上周。许多读者打电话咨询 “ 二手房 ” 买卖过程中遇到问题。读者反映的问题，得到本栏目协办单位湖北诚明律师事务所的大力支持，余军律师也就读者反映最多的问题进行了归纳整理，供读者参考。

必需确认卖房人已取得《房屋所有权证》 1. 买房前。 2. 买房时。 3. 如果房屋属夫妻或家庭成员共同财富。 4. 购买在租房屋时。 5. 所购房屋没有被司法机关财富保全、查封。

应当与不动产登记簿一致 ; 记载不一致的除有证据证明不动产登记簿确有错误外，依照我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项。以不动产登记簿为准。

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律维护。房屋所有权证》作为房屋权属证书，乡村房屋权属登记管理方法》第 5 条规定。国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时，必需审查出售方是否已取得《房屋所有权证》而且尽量查明卖方提交的房屋所有权证》真实的

必需查明房屋的土地使用权性质。

国目前的土地性质分为 “ 国有 ” 和 “ 集体所有 ” 两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等 ; 集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。

土地使用权的取得方式有所不同，不同土地权属性质前提下。出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时会补交土地出让金，增加交易本钱。所以购买二手房时还必需弄清所购房屋土地使用权取得方式。

须取得共有人同意出售的声明。

买 “ 二手房 ” 时，有读者反映。遇到夫妻一方拒绝签字而导致买卖无法成交。余军律师解释说，依照我国合同法和民法通则的规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自奖励共有财富的其行为无效。

买房人应查清该房屋是否存在其他共有人，所以在购买 “ 二手房 ” 时。如果存在其他共有人，必需要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，应要求另一方书面确定同意出卖。

应确认房屋承租方已放弃优先购房。

出租方出售房屋时应通知承租人，依照我国《合同法》第 230 条规定。同等条件下，承租人有优先购买权。

购买那些在租的二手房 ” 时，依据上述规定。买房人应考察所购房屋是否存在租赁关系，如果存在话，应落实出售人的出售行为是否已通知承租人，且已得到承租人放弃优先购买权的认可。

没有设定抵押权。

被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的同时根据《物权法》担保法》和《乡村房地产抵押管理方法》规定，依照我国法律规定。抵押人处置抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。依照上述规定，购买 “ 二手房 ” 应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据《乡村房地产抵押管理方法》规定，房屋抵押应料理抵押登记，并在权属证书上记载抵押情况。所以，审查房屋是否设有抵押权，可审查权属证书原件是否有抵押的记载。

6. 经济适用房或房改房应符合转让的条件。

已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后，依照《经济适用住房管理方法》第 26 条规定。方可按市场价上市出卖。另按《武汉市经济适用住房管理方法》第三十七条 购买经济适用住房满意 5 年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让的由市国土房产部门依照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购房人上市转让经济适用住房的应当依照市人民政府规定的比例交纳土地收益等相关价款，购买经济适用住房满 5 年。市国土房产部门可以优先回购 ; 购房人也可以在交纳土地收益等价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前，不得用于出租经营。

经济适用住房的交易必需符合以上规定。 余律师提醒：为防止不必要的纠纷。